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新的冠状动脉粥样硬化性疾病流行导致的美国房地产变化

新的冠状动脉粥样硬化性疾病流行导致的美国房地产变化 据美国企业研究所住房中心(American Enterpr…

新的冠状动脉粥样硬化性疾病流行导致的美国房地产变化
据美国企业研究所住房中心(American Enterprise Institute’s Housing Center)称,美国正经历2006年房地产热高峰期以来最大规模的房价上涨,预计今年春天将出现中双位数增长。但是,这次房地产市场的表现却完全不同于以往的牛市特征(抵押贷款利率超低,而且房产存量少),堪称是一场颠覆性的变革。在新冠军赛爆发期间,经济方面最重要也是最不为人所知的变化之一是:过去的价格上涨总是落后于市场的高端住宅,而现在的升值速度正和热门的低端住宅一样快。
理由是:过去美国有钱人习惯在他们居住或工作的地方买第二套房子,而现在,疾病爆发期间,他们不需要去办公楼上班,就可以在任何地方工作。于是,他们把圣何塞、西雅图或芝加哥的房子卖掉,然后在菲尼克斯、博伊西或辛辛那提买了一个更大更便宜的房子。他们可以通过 Zoom在宽敞的家庭休息室与同事交流,可以在泳池边度过周末,还可以在宽敞的后院观看孩子们嬉戏。
这种趋势在此之前已经开始,但是新的冠状动脉粥样硬化性疾病的爆发加剧了这种变化。他说:“我们从来没有见过如此大规模的房地产套利,无论工作地点在哪里,人们都会选择到偏远城市去寻找性价比更高的房子。它使我想起了19世纪中期伊利诺伊州土地日益昂贵的时期,人们去堪萨斯寻找更大更便宜的农场,然后继续往西迁移,以获得更多的土地,并获得更高的价格效益。这就是房地产市场自由市场的胜利。”
在以往由低利率支撑的房地产牛市时期,最便宜的房子升值最快。高档住宅的涨幅也较小,但低于低端住宅。例如,居住和工作在圣何塞的有钱人,通常会在那里买一套二居室。
Pinto说,相对于由美国联邦住房管理局资助的首次购房者,这些家庭通常会付更多的首付,而贷款则较少。”“他们是比较保守的一组。当他们购买更多的房子时,他们的月供仍然和以前一样多,而且他们经常这么做,”他补充说。”“但是,如果有一个家庭住在一个漂亮的价值100万美元的三居室里,他们仍然喜欢这座房子。那他们就不需要急急忙忙地去城里另一头买更贵的四个卧室。”
这和低端住宅不同,政府给了他们很多支持,实际上是在告诉你:“去买那栋房子!”因此,在经济繁荣时期,由美国联邦住房管理局支持的首套房购买者,通常会让低端住宅的价格提高,而他们对殖民地时期或后现代风格的豪宅的刺激力度,要比高收入人士在自己的家乡买房子要低得多。
移动式房屋
而且,新出现的美国流动性正在扭转这种长期趋势。从去年6月开始,从10月份开始,高端住宅的价格涨幅与低端住宅持平,并在此后保持了增长的势头。美国公司协会把房子分成4类:低档、中档、高档和低档,40个大城市的具体价格如下:受美国联邦住房管理局贷款资助,销售在40%或40%以下,属于低端住房。不同的地区,价格也各不相同。低档住宅在圣迭戈的平均价格为37.7万美元,而夏洛特为14.7万美元。而西雅图中高端住宅价格为68.1万美元,菲尼克斯为41.4万美元。对于美国联邦住房管理局,房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)来说,高端住宅太贵了,所以买家通常向银行或其他贷款机构申请较低的房屋抵押贷款,这一比例为70%到80%。
在2012-2020年中期,低端住宅的升值表现要比高端住宅好得多,平均每年升值7%左右,而高端和中端住宅的升值分别为5%和4%左右。在此之前,低端住宅的价格涨幅一直处于显著领先地位。但是今年一月的数据显示,这三类住宅的升值速度开始同步增长,升值率达到10年来最大水平:低端住宅14.3%,高端住宅16.1%,高端住宅13.7%。
对于 Pinto来说,高端住宅在火爆的房地产市场上的强劲表现标志着一种结构上的转变,这种转变至少要持续两年。对不同类型住宅价格走势的预测,重点考察了推升房产升值的高度有利因素的综合作用,以及新冠之风所带来的家居办公经济如何在高端住宅市场中掀起波澜。先从需求分析入手吧。
为预测未来数月的房价, Peter收集了大量有代表性的样本数据,包括向美国联邦住房管理局、房利美和房地美以及其他政府部门和私人银行提交的贷款申请。这就是所谓的“利率锁定”数字,因为当贷方设定了抵押贷款的利率时合同就签署了。这一数据可以让他在销售公布之前,提前对未来房价进行预测。根据这一信息,他预测房价在未来几个月会加速上涨,甚至可能超过1月的升值率,这可能包括所有类型的住房。
该方法使得 PentaQ能够在以前住宅升值率较低的时候,准确地预测出今年年初的房价升值率将达到两位数。到2020年,房地产市场将迎来发展。在今年三月初,购房合同数已达51,000份,超过了2019年同期的33000份。令人意想不到的是,这次的暴发只使买家们望而却步了7周。
在2020年6月中至11月底之间,新合同数量平均每月约为5万份,远远高于2019年的3.5万份。经过一年的季节性下跌之后,利率锁定期再次上升,比2019年上升了大约60%。这一数量庞大的合同数据,预示着未来几个月的销售将大幅增长,并且显示出强劲的增长势头,我们几乎可以肯定,这一趋势还会持续。
由于美国人对房屋的需求增加,待售房屋的存货也在减少。Panto提出了四个导致库存紧张的原因。第一,年满六七十岁的婴儿潮一代不再住在公寓,他们在家的时间也越来越长。大概是因为在疾病爆发期间,可以让全家住在一起的房子变得吸引人。第二,像卡罗莱纳州和得克萨斯州这样的建筑比较密集的地区,需要更长的时间才能获得土地规划许可证和新建筑许可证。三是东北和西部大部分地区土地利用受到严格限制,新住房供给受到限制。四是春夏季因暴发因素导致工人不能顺利施工,进一步放大了这些不利影响。
上述因素综合作用,导致库存降至历史新低。从2020年1月起,挂牌销售的住房从100万套大幅减少到60万套。”去库存月”是指以目前的速度,从3.3个月降到2个月,卖出所有房子所需要的时间。Pinto估计,这还不到5个月库存的一半,表明市场已经达到了平衡。值得一提的是,中高端住宅的去化月数只有2。2,2,2,4,7,2,1,4,4,4,9,1,1,2,2,4,1,2。
更加庞大、更新、昂贵
需求旺盛,库存极度紧张,导致房价飙升。而且大城市的房产往往升值最快。这几个大城市中,一些高收入家庭正在搬离,以便用更少的钱买更大更新的房子,而他们离开的地区,房价上涨幅度最小。
菲尼克斯是最大的赢家。在2020年1月至今年1月期间,其年升值率从9%上升至14.5%。与菲尼克斯一样,萨克拉曼多也从洛杉矶和旧金山的人口外流中获益,高端和中高端住宅的年增率分别为18.1%和19.7%。加利福尼亚 Riverside (中高端住宅)、坦帕(20.5%)、 Nashville (16.5%)和亚特兰大(14.1%)也是最大套利者。
来自俄亥俄州哥伦布市的廉价住房,吸引了芝加哥那些能在家办公的有钱人,推高了高端住宅价格,从2020年1月起上涨16%。费城高端住宅的年升值率出人意料地高,从2020年1月的1.5%升至12月的18.2%。费城和曼哈顿之间巨大的价格差距就像一个吸尘器,把那些收入高的人从狭小的公寓或小房子里拉出来,到这个城市去买更大更便宜的房子。每星期乘美国铁路公司的火车去纽约办公室一到两次,耗时大约90分钟。Providens很受欢迎,平托说,这是由于波士顿人口的外流。纽瓦克和阿斯伯里帕克在新泽西州受到曼哈顿人的热烈欢迎,他们穿越哈德逊河寻找机会购买豪宅。
按揭利率将走向何方?
主要的问题是,抵押贷款利率上升,是会拉高年升值曲线还是拉低年升值曲线。30年期的基准利率已经从一月的2.65%上升到了3.25%。Pinto认为,如果基准利率升至4%,全国房价将继续高企。他说:“如果基准利率超过5%,民主党将会下台。”我们现在离那里还有一段距离。”
30年期基准利率的上升,他说,不会影响到4、5月份的房价,因为这些交易已经完成。结果是,在这几个月中,房价的升幅将维持在13%到14%之间。但是,5、6月份的基础利率会有所上升。Pinto说:“到那时,房价升值速度将降至9%至10%。他补充道:“这一趋势仍在加速,比过去10年的任何时候都要快,当然,也比最近的升值速度更快。
不过他表示,月供略有增加,不会对一些大城市造成影响,在这些城市中,高端住宅价格的基本变动将持续上升。他说:“基准利率3.5%,无法阻止圣何塞人搬到菲尼克斯,在那里,他们可以以低30%的价格买到更大的房子。”与圣何塞的1400平方英尺住宅(60.2万美元)、萨克拉门托的2200平方英尺住宅(43万美元)和菲尼克斯的一套大一点的抹灰模型住宅(38.4万美元)相比,他显得有些逊色。”出售北加州房屋并搬走的家庭,得到更大的房屋和更少的月供,还能得到更多的钱”
对于 Pinto来说,是疾病暴发带来的新的生活方式,使已经形成的颤抖变成了地震。“过去,加利福尼亚和纽约似乎是垄断市场,”他说。假如你在那儿工作,你就得花很多钱去住。四十五年来,高档住宅的价格越来越高。到目前为止,除了住在圣何塞、旧金山和西雅图,人们别无选择。但是爆发打破了束缚。这样规模的人口外流,以前从来没有过。最后,自由市场会取得胜利。”这可能要花上几十年,但是这次爆发却为我们打开了大门。最好的结果是,新的地热将继续以强劲的步伐前进。

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作者: 股道网

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